Marta Madrenas
Alcaldesa de Girona
Situación actual del mercado de la vivienda
Garantizar el acceso a la vivienda es uno de los principales retos que tenemos hoy en el país. Esta es una realidad indiscutible, que en las ciudades conocemos perfectamente. Del mismo modo, también es indiscutible que las soluciones que nos podamos plantear para afrontar este reto no son ni simples, ni inmediatas. Por lo tanto, lo primero que tenemos que hacer para resolver los problemas que tenemos de acceso a la vivienda es ser honestos y hablar con rigor admitiendo que el mercado inmobiliario es de una alta complejidad.
Hoy nadie discute que la demanda se ha desviado hacia el alquiler, y esta es una buena noticia si hacemos caso de todas las recomendaciones de los expertos en los últimos 20 años y si nos comparamos con la realidad europea. Esto ha provocado una tensión importante precisamente en este mercado del alquiler, sobre todo en los municipios más densos o que crecen más, focalizándose a menudo no en la globalidad del municipio sino en algunos barrios o sectores concretos. La consecuencia directa es un aumento de los precios, que en muchos casos son excesivos si nos atenemos al nivel de ingresos de la ciudadanía.
Es evidente que las administraciones tenemos que afrontar esta situación de dificultad de acceso a la vivienda con decisión. Sin embargo, nos tenemos que alejar de algunas fórmulas que algunos proponen y que ante una aparente simplicidad escondan detrás suyo cierta proclama demagógica buscando un rédito electoral a corto plazo. Quién se molesta a conocer mínimamente el sector inmobiliario y es honesto, hará una diagnosis rigurosa: no hay pociones mágicas, y en este sentido tenemos en ayuntamientos importantes ejemplos muy evidentes de la enorme distancia entre lo que algunos prometen, y lo que de verdad hay que hacer.
El caso de Girona
Vamos a Girona, como me pidieron que analizara en este artículo. En Girona, como en toda Cataluña, también han aumentado los precios del alquiler, y el reto del acceso a la vivienda es una de las preocupaciones que tenemos hoy en nuestra agenda. Si lo queremos afrontar, hay que huir de sectarismos ideológicos que lamentablemente algunos sectores sociales y políticos no están dispuestos a hacer. Sectores a quienes siempre he pedido rigurosidad y no caer en eslóganes efectivos pero irreales, que no permitan resolver el problema de fondo y que repito que es garantizar el derecho al acceso a la vivienda. Pretenden culpabilizar de la dificultad en el acceso de manera casi exclusiva al sector turístico. Crean eslóganes que contraponen la vida en el barrio con la existencia de pisos turísticos, declaraciones que culpan el turismo de una supuesta expulsión de vecinos, o reivindican moratorias indiscriminadas. Son eslóganes que se tienden a repetir por todas partes, como si fuera un “copiar y pegar”. Un único diagnóstico y una misma receta, sin profundizar en las diferentes circunstancias de cada municipio.
Hablamos ahora solo de Girona. Somos una ciudad que hemos superado este 2018 los 100.000 habitantes. Tenemos un parque de casi 50.000 viviendas, de las cuales solo 160 son de titularidad municipal a disposición de la Oficina Municipal de Vivienda para usos sociales. Después de 40 años del primer ayuntamiento democrático, y habiendo vivido grandes booms inmobiliarios, la ciudad puede disponer tan solo de 160 pisos para las políticas públicas que considere, sean sociales o de garantizar el derecho de acceso a la vivienda de colectivos determinados. Por lo tanto, lo primero que tenemos que hacer es una crítica a la desacertada planificación que nos ha llevado hasta aquí, fruto de un modelo que no previó que llegaríamos donde estamos y que nos ha alejado de las cifras estándares europeas en vivienda pública.
De estas 49.842 viviendas totales, a fecha de hoy hay 779 con licencia como vivienda de uso turístico. Esto representa un 1,56% sobre el total. No todas funcionan como tal, porque muchos propietarios han pedido la licencia precisamente por el valor que puede representar en un futuro y delante posibles moratorias o prohibiciones que se puedan aprobar. Pero en todo caso, la gran mayoría de estas 779 viviendas se han convertido en turísticas estos últimos años. ¿Esto es exclusivo de Girona? Evidentemente no, sino que es una tendencia global provocada por las nuevas economías y maneras de viajar que genera Internet y las aplicaciones móviles. Como en todas las ciudades, también buena parte de estas viviendas se concentran en la zona más turística, el Barrio Viejo.
¿Afectan los pisos turísticos al empadronamiento?
Y ahora planteo una de las afirmaciones que, para ser más repetidas, parece que sean verdad: ¿El aumento de pisos turísticos está expulsando los vecinos del Barrio Viejo de toda la vida? En Girona podemos responder con un rotundo no. Analizamos los datos: en el Barrio Viejo, los empadronados llevan tres años consecutivos de números positivos. Hoy, hay 3.242 vecinos y vecinas en este barrio, la cifra más alta de su historia. Por lo tanto, en Girona no es verdad que el turismo provoque gentrificación. Y, por lo tanto, no se pueden aplicar a Girona discursos que quizás sí son verdad en otras ciudades, pero que nada tienen que ver con la realidad de nuestro entorno. En esto, el “copiar y pegar” que tanto gusta a algunos no funciona.
No obstante, ante este temor que yo entiendo infundado a que haya expulsión vecinal en favor de los pisos turísticos, desde el Ayuntamiento hemos puesto en marcha un registro de acoso. Un mecanismo que nos tiene que permitir mediar y buscar soluciones en casos de vecinos del barrio que puedan sufrir el bullying inmobiliario, con solo una condición: el vecino o vecina afectado tiene que llevar diez años o más viviendo en el inmueble. Se ha informado del registro a todas las viviendas del Barrio Viejo, y también con campañas de difusión a través de los medios de comunicación y redes sociales. En un año y medio, el resultado ha sido de solo seis casos en toda la ciudad: cinco en un único bloque, y fuera del Barrio Viejo; y un caso en el Barrio Viejo que se está acabando de estudiar, pero dónde parece que no hay acoso, sino la finalización de un contrato.
Por lo tanto, y con los datos delante, puedo afirmar que los pisos turísticos no han afectado el empadronamiento. ¿Así pues, de donde salen los pisos turísticos? En Girona muchos de estas nuevas viviendas se han establecido en edificios antiguos que estaban degradados e inhabitados, y la actividad económica vinculada al turismo ha permitido encontrar la rentabilidad suficiente porque los inversores los rehabilitaran. Y esto ha favorecido también el aumento de un comercio de proximidad que había casi desaparecido una década atrás, y que ahora está volviendo con fuerza al barrio: panaderías, pequeños supermercados, incluso peluquerías.
¿Son los pisos turísticos culpables del aumento del alquiler?
Hechas estas aclaraciones, quiero también plantear otro de los eslóganes que hemos interiorizado: los pisos turísticos son los culpables del aumento del alquiler. Hacer esta afirmación es desconocer completamente el mercado de la vivienda, como mínimo en el caso de Girona. En primer lugar, es indiscutible que los alquileres han vuelto a subir considerablemente, en todo el país y durante los últimos años. ¿ Pero un 1,56% del total de la vivienda es el responsable? Todos sabemos que en la evolución de los precios de alquiler y también de compraventa de vivienda influyen muchos factores: stock disponible, contexto económico, evolución de la demanda, perspectivas de crecimientos residenciales, nuevas equipaciones… La presencia de un nuevo elemento como los pisos turísticos evidentemente forma parte de este conglomerado de factores que influyen en los precios, pero no son los únicos responsables.
A mí me gusta hacer la comparativa con los pisos de estudiantes. En Girona somos ciudad universitaria, y por tanto hay una importante comunidad vinculada en la Universitat de Girona que se ha establecido en la ciudad, de manera permanente o solo transitoria: estudiantes, profesores, personal de servicios… Si nos focalizamos solo en los estudiantes, hemos calculado que en la ciudad hay como mínimo poco más de 2.000 pisos alquilados a estudiantes. O sea, por cada 3,8 viviendas turísticas, hay 10 viviendas de estudiantes. Por lo tanto, este también es un elemento importante que influye en el mercado de la oferta y la demanda y la posterior definición de los precios del alquiler en la ciudad. ¿Y a alguien se le ha ocurrido nunca culpar la universidad de Girona del aumento de precio de los alquileres? Si alguien nunca lo hiciera, lo catalogaríamos de imprudente y demagogo. Porque evidentemente, la sola presencia de la UdG genera un valor añadido a la ciudad impagable: conocimiento, puestos de trabajo, dinamismo económico… La llegada de la UdG, hace casi 27 años, transformó esta ciudad. Pues con el turismo estamos en la misma situación. Es un sector económico que se ha desarrollado en Girona esta década, y que ahora mismo representa un 7,2% del peso de nuestra economía local. Utilizar los pisos turísticos, que tienen un impacto tres veces menor en el mercado de la vivienda, como responsables exclusivos de la carencia de pisos es falso. Además, es imprudente respecto a una parte importante de la economía de la ciudad.
Por lo tanto, lo que nos tenemos que plantear es de qué manera generamos nuevas viviendas de alquiler, convencional y de precio asequible, que garanticen la estabilidad en el mercado y también el derecho al acceso a una vivienda. La Generalitat es aquí quién tiene la responsabilidad de generar las herramientas y los recursos económicos para garantizar este derecho. Los ayuntamientos tenemos la necesidad de disponer de más vivienda, en nuestro caso para dar posibilidades a nuestros jóvenes que se quieren emancipar. En Girona, hemos empezado a desarrollar políticas de creación de un parque público de vivienda que esté a disposición de los jóvenes de la ciudad, donde puedan vivir cinco años como máximo a precios asequibles, y como una etapa puente de cara al futuro acceso al mercado normal de la vivienda. Porque los jóvenes son nuestro talento, son nuestro petróleo para hacer ciudades vivas y dinámicas, y les tenemos que facilitar el desarrollo de sus proyectos vitales en la ciudad. También estamos colaborando con el sector privado, el tercer sector y la universidad para disponer de nuevos edificios plurihabitacionals como residencias para estudiantes, gente mayor y hoteles, para reducir la presión existente en el mercado.
El gobierno catalán ha aprobado recientemente un paquete de medidas, que si bien es positivo todavía tardará unos años a tener efecto. Mientras tanto, las administraciones tenemos que trabajar con el sector privado con un doble objetivo: garantizar el derecho a la vivienda y analizar constantemente el mercado para no repetir errores del pasado, aprovechando oportunidades. Aquí, el alquiler convencional es sin duda donde más campo tenemos que correr en el futuro. Y repito el que decía al empezar el artículo: el acceso a la vivienda es uno de los principales retos que tenemos en el país, y por tanto, es responsabilidad de todos afrontarlo con realismo, actitud positiva y espíritu de servicio público, en beneficio de las generaciones que tienen que construir el futuro.
