Montserrat Junyent Martin
Directora Assessoria Jurídica- Api
Todos los gobiernos, con independencia de su signo político, tratan con mayor o menor fortuna de abordar la problemática de la vivienda, y lo cierto es que el resultado final para el destinatario de la reforma no suele ser satisfactorio, y me refiero tanto a arrendatarios como a arrendadores, como a los operadores que actúan en el mercado para coordinar y gestionar la oferta y la demanda.
Vaya pues por delante, que sin dejar de valorar las mejoras que la reciente aprobación del Real Decreto ley 7/2019 de 1 de Marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler pueda haber introducido, la fragilidad en la materia es evidente si tenemos en cuenta que ha sido necesaria la efímera vigencia de otro Real Decreto-Ley para poder alcanzar el consenso suficiente para que, en esencia, las principales propuestas hayan visto la luz con garantías de permanencia en el tiempo. Esta situación nos lleva a tener que convivir con varias realidades jurídicas en un muy corto espacio de tiempo; así tenemos, los contratos anteriores al Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de Diciembre, los celebrados en el lapso de tiempo que estuvo vigente, los concertados hasta la vigencia de este nuevo Real Decreto que se regirán por la legislación anterior al Decreto Ley no convalidado y aquellos que se formalicen a partir de ahora, con la nueva norma ya vigente y convalidada.
Principales cambios en la contratación de alquiler
¿Cuáles son las principales cuestiones a tener en cuenta a partir de ahora en la nueva contratación? Varias son las que hay que considerar: La primera de ellas el plazo de duración, mínimo de 5 años para el arrendador persona física, 7 años si se trata de persona jurídica y, a su finalización, una prórroga anual hasta alcanzar una máximo de otros tres años. Los plazos de preaviso también hay que tenerlos presentes, puesto que el arrendador debe preavisar con 4 meses de antelación si no quiere prorrogar el contrato y 2 meses, si es el arrendatario quien no quiere continuar en el período de prórroga. El arrendatario, como antes de la reforma del 2013, goza durante los 3 años de la posibilidad, año por año, de renunciar a las prórrogas, no obstante deberá preavisar con 30 días de antelación a la finalización de cada período.
Recuperación de la vivienda por causas de necesidad
Se modifica la recuperación de la vivienda por causa de necesidad, volviendo al criterio anterior a la reforma de 2013. Es importante tener en cuenta que la causa de necesidad debe ser considerada una situación de excepcionalidad de manera que el plazo contractual, es decir el plazo convencional libremente fijado por las partes, habrá de ser respetado por ambas, y solo podrá hacer uso el arrendador de esta prerrogativa cuando lo hubiese advertido en el momento de la celebración. Así pues, si el contrato se ha convenido por dos años, el arrendatario no podrá invocar la prórroga legal hasta los 5 mínimos, si el arrendador así lo hubiese hecho constar en el momento de concertar el arrendamiento. Únicamente deberá advertir de la necesidad de poder ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años, sin embargo el texto legal no indica que resulte imprescindible advertir del motivo, pero sí que necesariamente deberá ser ocupada por la persona para la que se solicitó la recuperación.
Renuncia al derecho de subrogación
Otra de las novedades es la posibilidad de pactar la renuncia al derecho de subrogación mortis causa, como sucedía antes de la reforma del año 2013, para contratos de duración convencional superior a los 5 años. En aquellos supuestos en los que el fallecimiento sea con posterioridad a los 5 o 7 años, según sea el arrendador persona física o jurídica, podrá quedar resuelto si efectivamente se pactó esa posibilidad. También podría pactarse que, llegado el caso de que el fallecimiento de produzca con anterioridad al transcurso a los 5 o 7 años, el contrato quedará extinguido llegado ese plazo. Sin embargo, la nueva norma introduce un condicionante a la renuncia, que los afectados no sean personas en situación de vulnerabilidad, en situación de discapacidad, menores de edad o bien mayores de 65 años.
Control de rentas
El control de las rentas es otro de los elementos que han resultado controvertidos, y finalmente no se ha introducido ninguna medida concreta, si bien deja abierta la puerta; en la disposición adicional segunda tiene prevista la elaboración de un índice de precios de alquiler a modo de referencia, con el ánimo de que las comunidades autónomas puedan a su vez utilizar en sus políticas en materia de viviendas. La normativa que en Catalunya obligaba a incorporar en los contratos de arrendamiento los índices de referencia ya elaborados por la Generalitat de Cataluña, no ha prosperado, por lo que habrá que esperar a ver en qué forma se concreta la propuesta legislativa. En cualquier caso las actualizaciones hay que pactarlas; en caso contrario, no será posible y solo podrán hacerse mediante IPC o el Índice de Garantía de Competitividad, si no se hace referencia expresa al IPC.
Gastos derivados de la mediación inmobiliaria
Otro aspecto relevante es el relativo a los gastos derivados de la mediación inmobiliaria. El Real Decreto no convalidado pareció dejar abierta la puerta a establecer, en caso de que el arrendador fuese persona jurídica, por vía convencional, un compromiso del arrendatario a hacerse cargo de la retribución del agente si el encargo procedía del arrendatario. El nuevo Decreto no deja lugar a dudas por la expresa prohibición que introduce de no repercutir los costes de la mediación, debiendo pensar que los arrendatarios gozan de la protección de la Ley, al impedir la incorporación de cláusula en contraria a tenor del artículo 6 de la Ley, que impide poner cláusulas que vayan en contra de los intereses del arrendatario. Podría también cuestionarse que esa misma cláusula, cuando el arrendador sea persona física, tenga validez, puesto que el arrendatario sigue gozando del mismo derecho de protección frente a las cláusulas que convencionalmente se incorporan en los contratos de arrendamiento, en virtud de las que el arrendatario asume los costes de mediación. Dejo pues una reflexión para el lector, ya que en el futuro es posible que veamos sentencias que abordan la nulidad de este tipo de cláusulas en contratos de vivienda cuyo arrendador sea persona física.
Garantía adicional
Por último también poner de relieve que al arrendatario no se le podrá exigir mayor garantía adicional que el importe de dos mensualidades, siempre que el contrato esté limitado en el tiempo al máximo legal de 5 o 7 años, sea persona física o jurídica. En definitiva, la duda que el anterior Real Decreto Ley dejó en el aire, queda nuevamente resuelta por el nuevo texto, dos mensualidades como máximo.
Y, como siempre, las dudas interpretativas las tendrán que resolver los Tribunales.
