Hoy se ha publicado en el DOCG el DECRETO LEY 9/201, DE 21 DE MAYO, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación del libro quinto del Código Civil de Catalunya en el ámbito de la prenda. Este Decreto entra en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC y permite a la Administración calificar determinadas zonas de Cataluña de áreas con mercado de vivienda tenso y sujetar los contratos de arrendamiento que se concluyan en un régimen de contención de las rentas. El Decreto Ley se tendrá que convalidar por el Parlamento de Cataluña antes de treinta días. En el caso de que no se convalide, dejará de estar vigente. Tenéis que tener presente, que por su aplicación práctica, antes se necesita la declaración previa de área con mercado de vivienda tenso por parte de la administración competente:
- EN LA CIUDAD DE BARCELONA: por acuerdo del Pleno municipal del Ayuntamiento de Barcelona.
- EN EL RESTO DE MUNICIPIOS DE CATALUNYA: Será el DEPARTAMENTO DE LA GENERALITAT competente en materia de vivienda
La declaración y sus revisiones se tienen que publicar en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña y en los portales de transparencia de la Generalitat y de los municipios afectados. Se trata de una medida limitada en el tiempo, que se puede declarar con una duración. El Decreto Ley también incorpora distintas modificaciones en el régimen vigente aplicable a la prenda. Ofertas y publicidad de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tenso: A tenor del artículo 14 en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en área declarada de mercado tenso, incluidos los arrendamientos a que se refieren los artículos 10 y 11 – contratos preexistentes de renta superior al precio de referencia y viviendas de nueva construcción o rehabilitadas -, hace falta informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda. Objeto del Decreto Ley: Es regular la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en que concurran las circunstancias siguientes: 1r.Que se destine a constituir la residencia permanente del arrendatario. 2n.Que se sitúe en un área declarada con mercado de vivienda tensa. 3r. Que no se encuentre sujeto a un régimen con protección oficial. Determinación de la renta inicial: El artículo 6 establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda objeto de este Decreto Ley que se concluyan en áreas declaradas de mercado tenso, la renta pactada al inicio del contrato no puede ultrapasar en un 10% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Precio de referencia: A tenor del artículo 7 en el precio de referencia se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que elabora y publica el departamento competente en materia de vivienda.
- En el escrito en que se formaliza el contrato de arrendamiento es necesario adjuntar el documento que genera el sistema de indexación informando del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en €/m², con sus márgenes inferior y superior. Los datos obtenidos deben referirse a la fecha de conclusión del contrato.
- El contrato debe indicar el importe exacto que las partes contratantes consideren precio de referencia dentro de los márgenes expresados por el sistema de indexación, atendidas todas las circunstancias de la finca arrendada que debe ser ponderadas.Si concurren circunstancias excepcionales no tomadas en consideración por el sistema de indexación que hacen que el precio de referencia para la vivienda arrendada deba ir más allá del margen superior, es necesario justificar a bastamente en el contrato las razones de la desviación. En ningún caso, asimismo, la desviación no puede ultrapasar el margen superior en más de un 5%.
- Si las partes contratantes no indican en el contrato el importe exacto que consideran precio de referencia, se entiende que es la media de los valores inferior y superior expresados por el sistema de indexación.
Revisión de la renta: A tenor del artículo 8 en los contratos sujetos al régimen de contención de rentas, la renta contractual sólo puede ser revisada si así se ha pactado expresamente y, en este caso, es necesario hacerlo con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad en fecha de cada revisión. Gastos generales y de servicios individuales: A tenor del artículo 9 en los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, las partes pueden pactar la exención del arrendatario de gastos generales y servicios individuales, de acuerdo con la ley. En este caso, es necesario hacer constar de forma desglosada, en cada pago, la renta y los gastos asumidos por el arrendatario. Contratos preexistentes de renda superior al precio de referencia: A tenor del artículo 10:
- Si la vivienda objeto de contrato de arrendamiento en área declarada de mercado tenso se encuentra previamente arrendado y la renta percibida por el arrendador ultrapasada en el momento de la extinción del contrato la que resultaría de aplicar la regla del artículo 6, se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En este caso, es necesario acreditar la cuantía y la fecha de meritación de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.
- La regla del apartado 1 se aplica también a los contratos que sean renovación de un contrato previo entre las mismas partes.
- En los contratos a que se refiere el apartado 1 se puede pactar la revisión anual de la renta y la asunción de gastos generales y servicios individuales para el arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales. La revisión anual de la renta, en caso de pacto, se tiene que efectuar con remisión a la variación anual del índice de garantía de competitividad en la fecha de cada revisión.
- A los efectos de determinar la renta del contrato precedente, no se tienen que tomar en consideración eventos eventuales aumentos de renta acordados el año previo a la extinción del contrato que no resulten de aplicación de las reglas de actualización o elevación de la renta establecida por la ley.
Viviendas de nueva edificación o rehabilitados destinados a arrendamiento: A tenor del artículo 11, en el caso de los contratos de arrendamiento de viviendas objeto de este Decreto Ley que sean de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación, durante los 5 años posteriores a la obtención del certificado final de obra, la renta pactada al inicio del contrato no puede ultrapasar en un 20% el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Se exceptúa el caso donde se hayan obtenido subvenciones públicas para la realización de las obras, supuesto en el cual la renta resta sujeta al incremento máximo previsto por el artículo 6. Obres de mejora: A tenor del artículo 12 en los contratos sujetos a régimen de contención de rentas, la realización por el arrendador de obras de mejora permite, transcurrido el plazo mínimo de durada obligatoria para el arrendador, elevar la renta en los términos previstos para la ley, aunque ésta ultrapase el límite establecido en el artículo 6. Reembolso de cantidades percibidas en exceso: A tenor del artículo 13 en el cobro por el arrendador de rentas que ultrapasen los límites establecidos por el artículo 6 da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con meritación del interés legal. Esta reclamación se podrá tramitar como juicio verbal. Régimen del alquiler de viviendas de mayor superficie A tenor de la Disposición adicional tercera, la declaración de área de mercado de vivienda tenso puede determinar, de forma motivada, que el régimen de contención de rentas previsto en este Decreto Ley no sea de aplicación a las viviendas con una superficie de techo superior a los 150 metros cuadrados. Régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes: A tenor de la Disposición Transitoria primera, los contratos de arrendamiento de vivienda concluidos con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto Ley se continúan rigiendo por lo que se establece la legislación anterior. En caso de novación del contrato que suponga una ampliación de la durada o una modificación de la renta, con posterioridad a la declaración del área en que se encuentre la vivienda como área de mercado de vivienda tenso, deberá aplicarse lo que establece este Decreto Ley. Régimen de viviendas de nueva edificación o rehabilitadas destinadas a arrendamiento: A tenor de la Disposición Transitoria Segunda, el régimen de contención de rentas establecido por este Decreto Ley se aplicará a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación una vez hayan transcurrido 3 años desde la entrada en vigor de este Decreto Ley. En la medida en que dispongamos de más información os lo comunicaremos.
