Montserrat Junyent Martin
Directora Assessoria Jurídica- Api
Tots els governs, amb independència del seu signe polític, tracten amb major o menor fortuna d’abordar la problemàtica de l’habitatge, i la veritat és que el resultat final per al destinatari de la reforma no sol ser satisfactori, i em refereixo tant a arrendataris com a arrendadors, com als operadors que actuen al mercat per coordinar i gestionar l’oferta i la demanda.
Vagi doncs per davant, que sense deixar de valorar les millores que la recent aprovació del Reial decret llei 7/2019 d’1 de Març de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer pugui haver introduït, la fragilitat en la matèria és evident si tenim en compte que ha estat necessària l’efímera vigència d’un altre Reial decret llei per poder aconseguir el consens suficient perquè, en essència, les principals propostes hagin vist la llum amb garanties de permanència en el temps. Aquesta situació ens porta a haver de conviure amb diverses realitats jurídiques en un molt curt espai de temps; així tenim, els contractes anteriors al Reial decret llei 21/2018 de 14 de Desembre, els celebrats en el lapse de temps que va estar vigent, els concertats fins a la vigència d’aquest nou Reial decret que es regiran per la legislació anterior al Decret llei no convalidat i aquells que es formalitzin a partir d’ara, amb la nova norma ja vigent i convalidada.
Principals canvis en la contractació del lloguer
Quines són les principals qüestions a tenir en compte a partir d’ara amb la nova contractació? Vàries són les que cal considerar: La primera d’elles el termini de durada, mínim de 5 anys per l’arrendador persona física, 7 anys si es tracta de persona jurídica i, a la seva finalització, una pròrroga anual fins a aconseguir una màxim d’altres tres anys. Els terminis de preavís també cal tenir-los presents, ja que l’arrendador ha de preavisar amb 4 mesos d’antelació si no vol prorrogar el contracte i 2 mesos, si és l’arrendatari qui no vol continuar en el període de pròrroga. L’arrendatari, com abans de la reforma del 2013, gaudeix durant els 3 anys de la possibilitat, any per any, de renunciar a les pròrrogues, no obstant això haurà de preavisar amb 30 dies d’antelació a la finalització de cada període.
Recuperació de l’habitatge per causes de necessitat
Es modifica la recuperació de l’habitatge per causa de necessitat, tornant al criteri anterior a la reforma de 2013. És important tenir en compte que la causa de necessitat ha de ser considerada una situació d’excepcionalitat de manera que el termini contractual, és a dir el termini convencional lliurement fixat per les parts, haurà de ser respectat per ambdues, i només podrà fer ús l’arrendador d’aquesta prerrogativa quan l’hagués advertit en el moment de la celebració. Així doncs, si el contracte s’ha convingut per dos anys, l’arrendatari no podrà invocar la pròrroga legal fins als 5 mínims, si l’arrendador així ho hagués fet constar en el moment de concertar l’arrendament. Únicament haurà d’advertir de la necessitat de poder ocupar l’habitatge abans del transcurs dels 5 anys, no obstant això el text legal no indica que resulti imprescindible advertir del motiu, però sí que necessàriament haurà de ser ocupat per la persona per a la qual es va sol·licitar la recuperació.
Renúncia al dret de subrogació
Una altra de les novetats és la possibilitat de pactar la renúncia al dret de subrogació mortis causa, com succeïa abans de la reforma de l’any 2013, per a contractes de durada convencional superior als 5 anys. En aquells supòsits en els quals la defunció sigui amb posterioritat als 5 o 7 anys, segons sigui l’arrendador persona física o jurídica, podrà quedar resolt si efectivament es va pactar aquesta possibilitat. També podria pactar-se que, arribat el cas que la defunció de produeixi amb anterioritat al transcurs als 5 o 7 anys, el contracte quedarà extingit arribat aquest termini. No obstant això, la nova norma introdueix un condicionant a la renúncia, que els afectats no siguin persones en situació de vulnerabilitat, en situació de discapacitat, menors d’edat o bé majors de 65 anys.
Control de rendes
El control de les rendes és un altre dels elements que han resultat controvertits, i finalment no s’ha introduït cap mesura concreta, si bé deixa oberta la porta; a la disposició addicional segona té prevista l’elaboració d’un índex de preus de lloguer a manera de referència, amb l’ànim que les comunitats autònomes puguin al seu torn utilitzar en les seves polítiques en matèria d’habitatges. La normativa que a Catalunya obligava a incorporar en els contractes d’arrendament els índexs de referència ja elaborats per la Generalitat de Catalunya, no ha prosperat, per la qual cosa caldrà esperar a veure en quina forma es concreta la proposta legislativa. En qualsevol cas les actualitzacions cal pactar-les; en cas contrari, no serà possible i només podran fer-se mitjançant IPC o l’Índex de Garantia de Competitivitat, si no es fa referència expressa a l’IPC.
Despeses derivades de la mediació immobiliària
Un altre aspecte rellevant és el relatiu a les despeses derivades de la mediació immobiliària. El Reial decret no convalidat va semblar deixar oberta la porta a establir, en cas que l’arrendador fos persona jurídica, per via convencional, un compromís de l’arrendatari a fer-se càrrec de la retribució de l’agent si l’encàrrec procedia de l’arrendatari. El nou Decret no deixa lloc a dubtes per l’expressa prohibició que introdueix de no repercutir els costos de la mediació, havent de pensar que els arrendataris gaudeixen de la protecció de la Llei, al impedir l’incorporació de clàusula en contrària a tenor de l’article 6 de la Llei, que impedeix posar clàusules que vagin en contra dels interessos de l’arrendatari. Podria també qüestionar-se que aquesta mateixa clàusula, quan l’arrendador sigui persona física, tingui validesa, ja que l’arrendatari continua gaudint del mateix dret de protecció enfront de les clàusules que convencionalment s’incorporen als contractes d’arrendament, en virtut de les quals l’arrendatari assumeix els costos de mediació. Deixo doncs una reflexió per al lector, ja que en el futur és possible que veiem sentències que aborden la nul·litat d’aquest tipus de clàusules en contractes d’habitatge l’arrendador del qual sigui persona física.
Garantia addicional
Finalment també posar en relleu que a l’arrendatari no se li podrà exigir major garantia addicional que l’import de dues mensualitats, sempre que el contracte estigui limitat en el temps al màxim legal de 5 o 7 anys, sigui persona física o jurídica. En definitiva, el dubte que l’anterior Reial decret llei va deixar a l’aire, queda novament resolta pel nou text, dues mensualitats com a màxim.
I, com sempre, els dubtes interpretatius els hauran de resoldre els Tribunals.
