Com ja saps, article 11 de la Llei d’Arrendaments Urbans faculta a l’arrendatari, un cop transcorreguts 6 mesos des de l’inici del contracte d’arrendament d’habitatge habitual, a desistir-ne amb un preavís de 30 dies.
Són varies les consultes que el departament jurídic rep en relació a la modificació d’aquest preavís, en concret, sobre la possibilitat d’ampliar el període de preavís.
A aquests efectes, es fa necessari recordar que la pròpia LAU estipula a l’article 6 el següent: “Són nul·les, i s’han de considerar no posades, les estipulacions que modifiquin en perjudici de l’arrendatari o subarrendatari les normes d’aquest títol, llevat dels casos en què la mateixa norma ho autoritzi expressament.”.
Si posem en relació els dos preceptes analitzats –Art. 6 i 11-, hem de concloure que no és possible modificar el preavís que ha de donar l’arrendatari per desistir del contracte quan aquesta modificació comporti una ampliació del mencionat termini.
En segon lloc, el citat article 11 de la LAU estableix la possibilitat que arrendador i arrendatari pactin que, en el cas que l’arrandatari faci un ús de la facultat de desistiment, s’hagi d’indemnitzar l’arrendador.
Aquesta indemnització ha de ser equivalent a 1 mes de renda en vigor per cada any de contracte que resti per complir (els períodes inferiors donaran lloc a un indemnització proporcional).
Però què vol dir això? He de calcular sobre el termini mínim que estableix l’article 9 de la LAU, és a dir, 5 o 7 anys, o bé sobre el període que estigui en vigor?
La indemnització s’ha de calcular sobre el període del contracte que estigui en vigor en el moment del desistiment.
Posem un parell d’exemples:
Contracte signat l’01/04/2019, per 1 any prorrogable anualment fins a 5 anys potestativament per l’arrendatari:
En el cas d’un arrendatari que realitza el preavís l’01/10/2019, a 6 mesos per finalitzar el termini en vigor i amb una renta de 1.000€/mes, la indemnització a percebre per l’arrendador serà de 500€.
Contracte signat el 01/04/2019, per 5 anys:
En el cas d’un arrendatari que realitza el preavís l’01/10/2019, a 4 anys i 6 mesos per finalitzar el termini en vigor i amb una renta de 1.000€/mes, la indemnització a percebre per l’arrendador serà de 4.500€.
Com veus, tot i que el preavís es realitza en ambdós casos un cop ha transcorregut el mateix període de temps des de l’inici del contracte, el fet d’haver pactat un període inicial de 5 anys o d’1 any, prorrogable fins a un total de 5 anys, impacta directament sobre l’import de la indemnització.
Finalment, igual que passava amb el preavís, tampoc es podrà incrementar la quantia de la indemnització, ja que això entraria en conflicte amb l’esmentat article 6 i la clàusula esdevindria nul·la.
